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中国经济的惊险一跃
中国房地产税立法早已列入五年倒计时,目前处于“稳步推进”的阶段。
 
从美国的历史至少我们可以得出以下两个结论:
 
一、房地产税不一定能够挽救一个国家,但是土地财政必然将其带入歧途。
 
土地财政是一个国家在非常时期,如建国初期、债务如山,挽救财政危机,建立国家信用的一种紧迫手段。
 
倘若国家控制巨大部分土地,并以此来融资获得巨量财政收入,容易导致土地和财富集中在少部分人手中,而大部分人则失去了“立锥之地”。
 
更危险的是,土地财政实质上将政府财政收入与房地产市场捆绑,土地市场化则容易演变为土地金融化、土地货币化。所以,土地财政最终演化为“土地金融”。
 
1837年美国土地财政下的房地产泡沫引发大恐慌,终结了这场30多年的“土地金融”盛宴,留下了惨重的历史教训。房地产泡沫破灭后,经济陷入长期萧条。直到11年之后,即1848年加州发现金矿,整体经济才开始好转,房地产才得以复苏。
 
二、土地财政是一种不可持续的短期的国家透支方式,而房地产是一种长效机制。
 
一般而言,当经济在大发展,房地产在大开发时期,政府容易依赖于土地财政和间接税收,在土地出让金、房地产转让环节可以获得巨额财政收入。
 
但当经济进入稳定期,房地产从开发周期进入保有周期时,政府税收必须由间接税转向直接税(财产税、所得税)为主,如房地产保有环节的房地产税。而我国保有环节税目前在整个房地产税收体系中仍处于边缘地位。
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